踏觅苏州老洋房风光背后的尴尬

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苏州老洋房拍卖受“冷遇”

谁来敲响第一槌？

编者按：
    物以稀为贵！
    在上海古宅老洋房炙手可热的今天，苏州老洋房也开始“出水芙蓉”，进入市场公开拍卖。可是，最近两次的拍卖都遭遇“流拍”的尴尬。同样浸润着悠久历史和文化的稀缺老洋房，为什么苏州与上海却有如此的“不一样”？
    记者通过踏觅散落苏州角落的老洋房，探索苏州洋房遭遇尴尬的背后，揭开无数人心中的迷惑。毕竟，作为稀缺资源的老洋房，其特有的文化历史底蕴和投资价值令众多现代人投以关注的目光。
    在苏州，老洋房投资还刚刚开始。民国洋房主要分布在观前街、养育巷、锦帆路和十梓街等处，总量不过几十幢，属于稀缺资源。交易虽然流拍了，但是市场前景还是十分看好的。

：：苏州老洋房拍卖：面子风光“夹里”疙瘩：：
7月14日，苏州一栋位于十梓街的民国洋房，标价620万元，进行公开拍卖。在众多人看好和期待的眼光中，最终却遭遇“流拍”的尴尬。无独有偶，不久前在上海开拍的古建筑葑湄草堂，也以同样雷声大雨点小的结局流拍了。在上海的古宅老洋房半年拍卖价格即涨30%的情况下，苏州的老洋房却是另一番景象。苏州这些浸润着悠久历史和文化的古民居为何迟迟走不进现代人的生活？早在拍卖前，公告一登出，就引来了众多有兴趣的买家。拍卖公司和相关媒体都接到不少咨询电话。可是到最终开价时，却遭遇“面子风光‘夹里’疙瘩”的结局。据悉，在苏州，老洋房投资还刚刚开始。民国洋房主要分布在观前街、养育巷、锦帆路和十梓街等处，总量不过几十幢，属于稀缺资源。苏州“葑湄草堂”拍卖遭异议 5600万，值不值？首例苏州古民居拍卖在沪开槌喊价5600万
：：苏州“老洋房”遭遇尴尬流拍的背后：：
其一，众多利益点不明确。买家对购买后的利益点吃不准，害怕购买后产生的问题会给投资带来困难。这处洋房的新楼是1993年后建造起来的，与老楼的欧洲建筑风格不太协调，购买后势必要拆除，这是一笔钱。更重要的是这种恢复性修复，规划部门是否会批准？万一不批准对庭院重新布局，就会影响房子的升值潜力。另外还有土地出让金问题。房子的土地性质属城镇住宅用地，现在办理过户手续，土地性质必须改为“出让土地”，土地出让金为土地评估价的20－40％，这笔支出也不菲。其二、对后市信心不足。由于苏州老洋房刚刚起步，很多人在心理程度上没有参照物。有人觉得苏州的洋房文化不如上海，对后市没有把握，620万元的价格太贵了。其三、投资回报值得考量。老洋房，首先要从租金回报和收藏价值两方面来评定。相对于上海的海纳百川，苏州的古宅则是对江南文化的最佳演绎，所以就收藏价值而言，这样的市级保护建筑是值得收藏的。但苏州毕竟不同于上海这个国际化大都市，外商云集，租赁市场活跃，这个江南古镇更适合居住，所以从租金回报的角度看，是需要仔细考量的。其四，从客户群来看，像这样的大型建筑一般多为集团公司办公或民营企业家居住、公司会所之用，上海这个国际化大都市就具有得天独厚的优势。苏州也有不少台商，但客户群还是相当有限的。
：：踏寻苏州老洋房的“前世今生”：：
在绿树掩映中，隐约显露海派老式洋房的飞檐一角。虽然“藏在深闺”，但得益于复古潮流的风靡，越来越多的苏州老洋房走向市场，也聚焦了众多人关注的目光。据初步统计，苏州的民国洋房主要分布在观前街、养育巷、锦帆路和十梓街等处，总量不过几十幢，可谓是凤毛麟角。


承德里住宅区在观前街西段，系海式代表性建筑，由“承德银团”筹资兴建，上世纪30年代中期建成后,高价出租。住宅区占地5715平方米，建两层楼住宅9幢、37个单元，面积共7678平方米。



信孚里地处十梓街五卅路东侧转弯处，仿上海里弄式石库门海式住宅建筑。民国22年建造，占地7553平方米，建筑总面积4712平方米。现为苏州医学院教工宿舍。


同益里位于五卅路中间地段，现一楼为服装专卖店，楼上还空着。具体建造时间不详。


金城新村位于五卅路，现为市委机关所在地。上世纪30年代中期建造，原为金城银行高级职员居住区，占地12155平方米,建筑面积6400平方米。共有10余幢单体建筑，线条简洁平直，朴实无华，是较为典型的现代住宅。


十梓街民国洋房位于十梓街一个独立庭院内，紧邻苏州大学，曾为东吴大学的牧师所住。主体建筑是一幢欧洲风格的三层砖木结构建筑，建于民国期间，至今保存完好。占地面积850平方米。现主人是一位新加坡人，1993年以32万美元买进。该民国洋房的拍卖参考价为620万元。

更多“老洋房”：荫庐庙堂巷6号住宅外五泾弄住宅蒲林巷住宅渔庄葑湄草堂
　

：：老洋房投资全攻略：：

一、投资老洋房最关键的是要看区域位置及周边环境。因为老洋房的价值很大程度上体现在它是一种历史文化的沉淀上。无论作为投资还是自己居住，地段对于老洋房来说都是极为重要的。在徐汇、长宁、静安、卢湾等市中心地区，多数老洋房在历史上曾有要员居住显赫一时。除此之外，老洋房非常讲究安静的环境、独立的小院风格，最好四周还有高大的法国梧桐环绕，这些都会给老洋房增色不少。

二、老洋房是房产“古董”，抗跌性非常强。随着老洋房的多次交易、换手，其各方面的条件将不断得到完善，这将提升整栋房子的价值。所以投资者妨“中长线”持有老洋房，因为众多因素决定了老洋房在房产市场当中的“霸主”角色，这在短期内还是毫无争议的事实。

三、投资方式最好为“集中作战”。即将一栋老洋房中的“72家房客”组成一个团体，推荐一位或几位谈判者，代表整体住户去进行谈判，这对于“散兵游勇”的房客是极为有利的。因为零卖不如整卖赚得多，这是肯定的；而且房产商也乐于这种短兵相接的谈判，真要各个击破实需要费太多的口舌和太长的时间，协调起来也不那么容易。采取这样的手法是两方有赚，大家乐意。

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上海：
迟暮美人--上海十大经典老洋房
当你不经意地踩晌这儿的落叶时，耳边还会响起一股流水般的钢琴或小提琴声，而在浓郁的悟桐树后的一座座幽静的花园里，一幢幢风格迥异、各呈奇姿的小洋楼正若隐若现……这就是上海的老洋房。目前，上海市中心一带各种独立老洋房大大小小总共有400多套，多集中在徐汇、长宁、卢湾等繁华区域，如华山路、东湖路、淮海中路、东平路、愚园路等。

北京：
谁能成为京版“老洋房”？
同上海相比，北京属京派文化，典型代表是“胡同文化”和“大院文化”。但在如今北

京的房地产市场，也出现了为数不少以“洋房”为“卖点”的房子。
“北京四合院也算得上是很有味道的‘老洋房’。”北京万科企业副总经理周昆说，“因为虽然老洋房产生于特殊的历史文化背景，但也是特定时期的居住思潮和本土居住要求结合的产物，现在来看它就是中国的。正如四合院一样，它也是城市文化的一部分。”

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何为“老洋房”

    什么是老洋房？这个问题似乎难以回答。但是，人们用这样的语句来描绘上海“老洋房”：
    “尖翘的屋顶，小巧的阁楼，饱经风雨的黑色铁栅栏，幽深的后花园……”
    “几棵参天大树从院子墙头探出，隐约可见精美的古典屋顶或阳台，花园深处飘出悠扬的Jazz乐声……”
    人们常说的“老洋房”，也就是上世纪20、30年代外国人在租界建造的西洋风格花园住宅。那些解放前属于个人所有的花园洋房，如今多为国有财产，一幢老洋房里往往能见到几十户人居住。如今宋庆龄故居等部分花园住宅，已是政府保护的历史文物建筑，即使居住者后代也不能进行买卖。
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老洋房如何交易？

    中介挂出老洋房低价出售信息后，不少买方闻风前往，观房后商讨交易时，却发现许多陌生的名词。由于一幢花园洋房内往往居住数户居民，花园、楼梯、甚至大厅、煤卫等出现合用，各业主只有部分房屋产权或使用权，因此，在老洋房交易时便会遇到分割式产权出售或部分使用权转让。这让不少购买客户产生疑问：使用权交易是否合法？使用权转移后能享受何种权益？以及能否继续转让？
    房屋使用权转让不仅出现在老洋房交易中，还常在新、老式里弄及部分老公房交易中出现。据房屋买卖合同法规定，拥有房屋使用权的居民可以将其使用权进行转让。使用权转让与产权出售交易手续相似，买卖双方携带相关证件去房屋买卖交易中心办理。获得房屋转让使用权的业主，同样可以再次进行使用权转让。
    老洋房在完成使用权转让后，还需按月向当地房屋管理所缴纳物业管理费，也称“房租”。部分老洋房可申请使用权变更产权，但部分老洋房政府规定不可变更产权。
    分割式产权出售与普通住宅交易相同，除开花园、楼梯及公共设施之外，拥有老洋房部分产权的居民可将其产权出售。
    老洋房独幢出售若产权为独立业主，则与市场推出的花园别墅买卖相同，交易较为简单。但由于多数花园住宅居住业主较多，因而购买客户需要买下所有业主产权或使用权，方能完成整幢花园住宅交易。