苏州商业地产路在何方？

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[开篇导语]回首2005上半年的地产界，充斥着疲于奔命焦头烂额虚张声势和忐忑不安，被“国八条”、“新八条”和“六一大限”搅乱了的住宅市场，也让商业地产变得波澜起伏变幻莫测，大到ShoppingMall小到商铺，从投资型酒店到CBD商圈，似乎除了开发商不断炒作的概念，并没更多和商业地产有关的利好信息。下半年，进入政策后发期的苏州商业地产，路在何方？
苏州商业地产市场尚处于“试水期”！
近两年来，新区、园区商业配套的不断完善，再加上苏州的外扩，更是加快了苏州商业地产的迅猛发展。预热的背后，也隐藏了不少的隐患。相关人士也提醒，商业地产的核心问题是，市场不是生造出来的，而是培育出来的，从专业角度而言，产权发售之际，也应该是主力招商完成之时。

商务部严查“城市商业地产”

政策指向房地产短期投机行为商业地产逆市前行

商务部将启动下轮调查重点是城市商业地产
    调查城市为杭州、南京、重庆等；重点是城市商业地产。
    日前，由商务部组织相关专家进行的全国商业地产专项调研小组回京，结束了对广州、东莞、厦门、柳州等地的考察，也意味着商务部进行的首次全国商业地产专项调查第一阶段已步入尾声。同时第二阶段调研将在7月底开始，而且调查方向将做一定调整。[全文]
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商务部商业地产巡查　资金和空置率成重点
    “资金运营情况是此次调查的重点之一。”王永平强调，“我们希望藉此提醒银行注意商业地产的贷款风险。”
    商业地产调查还有一个最为直接的目的就是为推动《城市商业网点规划条例》的出台提供现实基础。[全文]

苏州商业地产现状及未来规划

2005苏州商业地产在迷局中博弈

今年1月份，苏州市首个商业规划《苏州市市区商业网点布局规划》在市规划展示馆向社会公示。本着“松动古城、加强新城、分级布局”的要求，形成具有苏州特色的商业网点布局体系。规划期限从2004年到2020年，分近期、中期、远期，到2007年初步建成布局合理、管理规范、服务优质、竞争有序的江苏商贸大市，初步实现商贸流通业现代化。到2010年基本形成具有苏州特色的标志性商业格局，商贸流通业在长三角地区占据重要地位
从政府今年年初的商业网点规划可以看出，新区狮山广场商务功能区将会和园区湖东商业功能区并列成为仅次于观前、石路和南门组成的苏州核心商业圈的市级商业功能区，显然政府规划的出台对投资者和经营者都有一个明确的导向作用，这就意味着苏州商业将迎来一个新的发展机遇。
[全文]

苏州商业地产“五大板块”解析

市区：最密集完善区
主要包括观前、石路、南门三大商圈。因为它的相对成熟，所以这里或者周遍的商铺一推出，就将受到无数投资者的追捧。但是需要提醒的是，除了地段之外，商业的定位也是经营好坏的一个重要评判标准。如南门商圈的三友商厦、南天商厦由于内部环境，再加上定位的错乱，经营状况不佳。

观前的商业魅力

石路步行街人财两旺

旅游文化区的典范——山塘街

·玄妙广场

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·锦亭大厦

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·华东电器城

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·富丽公寓

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·时美休闲广场

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·相皇国际

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·苏州商务大厦

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·江南映象虎丘广场

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·时代广场

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园区：大兴土木时    ·园区现有商业状况 ·园区写字楼一览 ·园区在建商业项目
    已经建起的国际博览中心、新开工的科技文化艺术中心，再加上环湖近100万平方米的商贸设施的建设，园区环金鸡湖区域在会展、文化、旅游、商贸等诸多方面的服务功能将进一步得到强化。据介绍，目前15个商贸项目中，湖西为星都中心、星海国际广场、湖滨新天地、湖滨商业街和水巷邻里5个，与同样位于湖西的左岸商业街、白领天地等形成色彩纷呈的商贸图景，湖东为金鸡湖商业广场1至3区、文化水廊、博览商业广场、白塘公园商业中心、东沙湖商业中心、第一便利中心、第二便利中心、B岛商业岛10个。
    在园区对商业的严格控制下，区域的商业有集中消费的特性，这其中的代表就是园区的邻里中心。尽管园区目前新近建设了一大批卖场，广场等，但是由于邻里中心体现了园区整体商业的基本特性，因此在目前状况下可以毫不夸张的说，邻里中心就是园区商业的缩影。同时，园区的写字楼也纷纷拔地而起，主要以“高峰会”为代表。

·古娄邻居中心

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·科技广场

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·通园大厦

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·世纪金融大厦

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·联丰商业广场

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·大唐旺城

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·星海国际广场

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·高峰会

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·泰盛生活广场

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新区：狮山路为中心
就目前来看，狮山路的主要功能是办公、金融与餐饮，其中福记大酒店、肯德基、新岛咖啡等商家纷纷进驻，抢占优先位置。此外，新地中心、金河国际和汇豪国际等集商业、办公与一体的高档商业楼大大提升了狮山路的整体档次。
紧邻狮山路的淮海商业街，它弥补了狮山路在购物上的不足，发展成为购物与餐饮于一体的特色商业街。

·新地中心

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·金河国际

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·汇豪国际

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·新区第二商业街

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相城：专业商业大发展
提起相城的商业，也许大家最为熟悉的就是江苏蠡口家具城，建筑面积20 多万平方米，年销售额30亿；中国珍珠城，成交额超10亿。除此之外，还有中翔家具城等，不断壮大了相城的市场和物流行业。
目前，相城在建的商业项目有开元银座、中翔春天以及国际服装城。据悉，国际服装城，占地600亩，总投资20亿。建成后主要功能为国内外名牌名品展销、名模大赛、原材料展示、信息会展等等。国际服装城的顺利运作将全面拉动相城商业的整体发展。

·采莲商业广场

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·相城商业一条街

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·国际服装城

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·中翔春天

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·开元银座

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吴中：待发展期
以迎春路和宝带路为主轴呈现一种零散分布，还处在相对落后的阶段。随着人口的增多，这一区域的商业也有广阔的前景。

·第三大街

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苏州商业地产发展遭遇“四大瓶颈”

规模不够，竞争单一，平均利润水平低。
　　苏州的商业存在着规模不足的弊病，这种情况在各个区域都有不同程度的表现，市区商业以规模较小的店铺为主，难以形成规模，吴中、相城也有这样的情况。
另外，激烈单一的竞争呆滞了苏州商业地产的平均利润较低。不成规模与竞争单一成为苏州商业发展的瓶颈之一。

开发过度依赖银行贷款。
　　不管是国有还是民营，自有资本的比例都偏低，项目中银行贷款的比例甚至高达八九成，投资回报期较长，一旦出现销售收入不高，或利润率下降的情况，将引发债务风险和银行坏账。同时，商业地产中还存在不少政府形象工程。

开发销售理念存在问题。
　　不少地产开发商对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不了解。许多地产商没有看到商业地产的开发与住宅开发的差别，直接套用比较熟悉的住宅开发模式，但商业地产要求投资者、经营者、物业经营者三者相结合，不一定谁开发谁就经营，在国外还有专门的经营者。这些情况带来了巨大的投资风险。此外，大多数经营者希望开发的周期越短越好，不重视商业物业后续的管理和经营，结果出现销售时场面火爆，地产商赚了钱之后就走人，项目可能直线下滑。

区域间发展不平衡，产业亟待升级。
　　很明显，除市区外，苏州其他区域都不同程度存在商业发展的滞后问题。吴中表现较为突出。但是从目前市场哪个供给量以及商业土地出让情况来看，苏州商业并不依据区域市场特征呈规律分布，反而是园区和相城区在居住范围并不浓厚、人气不足的情况下走在其他区域的前头。虽然这些区域未来预期有较高的投资收益，但是因为商业放量的增多，去化有一定的难度。
苏州长期以来商业发展以传统为主，缺乏创新。苏州大中型零售业态以百货商店为主，大型百货商场和专业连锁商店占据很大的比例。目前，苏州传统百货业的滞后是影响零售业发展的主要原因。

商业地产发展的关键：前期招商与后续管理

苏州商业格局：一个板块二新二轴四带
解读《苏州市商业网点布局规划》

目前，很多开发商都希望周期越短越好，只关注前期的招商，并不重视商业物业后续的管理和经营。结果，导致项目后期可能直线下滑。“这是非常危险的”专家如是说。由于开发商往往不可能全部卖出去，因此一方面银行债务无法还清，同时也将经营风险转嫁给小业主，引发很多社会问题。
“一般来说，一个商业项目的培养期都在2～3年，如何去经营管理是很重要的。包括香港、台湾在内的世界很多地区，开发商在商业销售完毕后也不能马上撤场的”，一位开发商说。
专家指出，倘若不能准确预测到2年以后的市场而盲目跟风开发商业项目，或者不能为拍卖后的商业经营作准备，而是卖完就算，那么，商业地产市场的报复时间很可能会提前到来。
[全文]

商业地产在各地的表现

北京：最新统计数字凸现商业地产的多重问题
6月底，北京市建委、统计局、国土局联合发布了北京市2005年1-5月份房地产市场运行情况，统计数据显示，北京市的商业地产处于供大于求的状态之中，但通过采访记者发现，如果按照人均来统计，人均占有商业地产面积远远低于发达国家水平，这一矛盾凸现京城商业地产面临结构性的问题。[详情]

京城商业地产“一触即发”

上海：今年商业地产市场酝酿新一轮增长
经过2002年以来房地产市场的持续、快速、健康发展，随着近期宏观调控政策的实行和市场本身运行规律的作用，上海房地产市场进入理性调整阶段。
从前几年的投资热点来分析，主要还是集中在住宅市场，既包括中高档的公寓、别墅楼盘，也包括一部分普通商品房。而相对来说，由于本身市场供应量、经营性和专业性的限制，以及一些相关的房地、财税政策的规定，商业地产（包括商铺、办公楼、酒店式公寓等）虽然也有较大幅度的增长，但是和热火朝天的住宅类大宗市场相比，还是显得相对平静许多。 [详情]

广州：未来几年商业地产可能经历“阵痛期”

广州商业地产市场尚处于“试水期”。
从2004年起，广州的写字楼和商铺等商业项目逐渐回复景气，写字楼的售价和租价持续上升，但尽管如此，未来3~5年内，广州的商业项目可能要经历一段“阵痛期”，才会有较大的发展。 [详情]

南京：商业地产发展迅猛商铺3年上市150万平方米

“未来的2到3年，我市的第三产业将会迎来一个高速发展时期，商业地产开发也将由此进入新的发展时期。”在昨天的中国商业地产（南京）发展峰会上，市房产局副局长郭宏定，对未来南京商业地产开发大为看好。南京商铺3年上市150万平米郭宏定指出，目前我市商业地产供应方面呈现两个特点，一是上市量巨大，发展迅猛，一是城中、江宁、河西成为主要供应区域。 [详情]

华华东电器城东电器华东电器城城城城业地产--激情燃烧与冷清寂寞　
开张未满四年的利星购物广场关门歇业。更有意思的是，有着相似经历的利星与西湖时代在去年底相隔一个月时间内，先后开出扛着OUTLETS的招牌开张了，且不说别的，这么近距离开出两家OUTLETS似乎就让人费解。
面临开发和经营难题似乎还不止这么几家，从北到南、从城内到城外，部分商业物业，尤其是大型商业物业投资、经营，都是一个并不轻松的话题。[详情]

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