热点一：购房定金“打水漂” 
案例:少则数千、多则3 5万元的定金打了“水漂”，很多有购房经历者都有过这样的“心头之痛”。购房者张先生去年在江宁看了一处门面房，当时听了销售人员天花乱坠的描述，当下便付了2万元定金，签了认购协议书。但是事后他通过熟人到规划部门一打听，销售人员所说的周边配套情况与事实不符，因此决定终止购买。开发商以认购协议书中条款为依据，坚决不退还其定金 

专家点评 ：朱晓飞律师指出，如果购房者碰到张先生这种情况，可以先不表露退房的意愿，而是继续去签合同，但是在签合同的过程中可以提出书面的修改意见，比如要求将销售人员描绘的周边配套规划内容作为合同附件写进合同。如果双方因此争执不下，导致合同签不下来，那么定金退还就有希望了。因为最高人民法院的司法解释中有一条，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。但是这种做法最好在律师的指导下进行，以便积累足够的证据。

热点二：“货不对板”愁煞人
案例:邵先生购买了宁南板块某楼盘的一套景观房。从楼书上看，这套房的旁边就是小区中庭，绿化非常漂亮，邵先生为此每平方米多掏了1000元左右。等到2004年年底快交房时，邵先生突然发现中庭上竟然建起了一个规划中没有的物管监控中心，实在是大煞风景。而原来小区内规划了一条路直通规划中的玉兰路，业主沿着这条路到附近的农贸市场非常近，但是现在这条路已经“不翼而飞” 

专家点评 ：朱律师指出，从诉讼结果来看，因为虚假宣传而引起的房产纠纷，很少最后是由开发商承担责任的，这主要是因为双方的信息不对称，而且消费者对法律了解的程度不够，不知道怎样保护自己。建议购房者在签订合同时应当有预防意识，要求将广告宣传内容及销售人员的口头承诺写进合同，并明确开发商的违约赔偿责任。如果开发商不愿意签，那购房者就要好好考察一下开发商的资信度，尽量选择品牌开发商。 

热点三：“偷梁换柱”中圈套
案例:宋某想购买该市一小区14号楼204室，看房时房产公司的销售人员称没带204的钥匙，让他看看隔壁一套，声称这两套一模一样。宋某看后很满意，交了15万元的房款。直到他拿到钥匙后，这才惊讶地发现，204室虽然与看过的房型相同，但客厅、厨房、地面都有长短不一的裂缝，而房产公司只同意维修。经过该市消协多次调解，最终房产公司退回15万元房款并承担银行利息。 

专家评点 ：这种情况应该说并不多见。宋某主要是过于相信销售人员，以致落入了“圈套”。专家建议，购房者在付款前应当实地多走几趟，深入了解所购房产的具体情况，并仔细考察楼盘周边的交通、配套设施等，不要轻信销售人员的描述和承诺。在签订合同时也应尽可能详细，明确出现问题之后开发商应当承担的责任。 

热点四：房价上涨毁契约 
案例:2002年9月，一楼盘尚未开工，开发公司就和60位业主签订了该楼盘4－01幢的内部认购书。2004年4月初，该楼盘4－01幢、02幢、03幢同期封顶。同月14日，3幢房屋的预售许可证下发。但开发公司以“房价上涨”为由，拒绝与已签订认购书的01幢业主签正式的《商品房买卖契约》，并做好了赔偿定金的准备。与此同时，开发公司还给楼盘换了个名称，重新公开销售。

专家点评：楼盘在未拿到销售许可证之前是不允许认购的，但事实上还是有部分楼盘采取发售VIP卡甚至直接收取定金的方式进行内部认购，圈定客户。购房者要避免此类情况发生，最好在确定楼盘已取得销售许可证的基础上再交纳定金；其次，在签订认购协议之后，购房者应尽快签订正式合同，并及时到房产部门办理鉴证手续；此外，如果消费者一定要购买该房产的话，也可以考虑适当增加定金数额，这样开发商双倍返还定金的毁约成本就比较高，购房者的损失会小一点。  

热点五：质量问题不胜烦
案例:2004年6月3日，无锡钱某购买了该市锡山区的一处商品房，在装修时发现室内地面有空鼓现象，即粉饰层与混凝土层有脱壳现象，大小共30余处。房产公司认为商品房结构无问题，只要将地面空鼓地方修补即可，不愿意赔偿。后经过消协调解，施工单位一次性补偿钱某3000元。 

专家点评 ：根据最高人民法院的司法解释，因为房屋主体结构质量不合格而不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，以及因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者可以请求解除合同和赔偿损失，但事先必须做鉴定。至于其他质量问题，如在保修期内，开发商应承担修复责任；如果开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

热点六：逾期交房“没商量”
案例：宿迁市宿豫区赵某等160户消费者于03年6月前后向某开发公司购买了商品房，合同约定于当年9月18日交房，但开发商拖到2003年11月才开始陆续交房，有的甚至拖到2004年1月才交付。根据原合同约定，逾期交付要按房款的万分之五至万分之十赔偿违约金。但是当消费者按合同约定提出赔偿要求时，开发商却以建房时雨天多、停电等理由予以拒绝。 

专家评点 ：如果开发商不是因为地震、水灾等法律规定的不可抗力原因而逾期交房的话，开发商应当按照合同约定向购房者支付相应的违约金，如拒绝支付，购房者可上诉至法院。出现逾期交房情况后，购房者如果想解除合同，可以向开发商发送催告函，如果开发商在催告后三个月（这个期限可以另行约定）内仍然没有交房的话，购房者就有权解除合同。需要提醒的是，催告之后，如约定天数到期开发商仍未交房，那么此后一年内购房者都有权解除合同，超过一年就不能再解除了。

苏州工商“重拳”打击房地产交易违规
虚假房产广告、虚假合同等为整治重点
6月6日，苏州工商局起在全市范围内开展整顿和规范房地产市场交易秩序的专项行动。这次专项整治的重点为：
一是从严把好房地产经营企业的市场准入关。

二是规范房地产买卖、中介合同文本。继续加强对房屋买卖、中介等合同文本的规范管理，对房地产交易的买卖、中介合同实行备案管理制度。

三是规范各类房地产买卖、中介广告。

四是坚决取缔未经核准登记、未获得房地产执业经纪资格证书从事房地产经纪、中介的无照经营行为。

五是坚决取缔房地产开发企业未获得房地产开发资质从事房地产开发的经营行为。

六是坚决取缔房地产咨询和中介机构超越经营范围，直接从事房地产买卖的行为或未取得房地产中介经营范围从事房地产中介的经营行为。

七是严厉查处虚假房地产经纪行为。重点查处房产公司与经纪公司恶意串通，以虚假手段哄抬房价的行为，查处房地产经纪公司以隐瞒与经纪活动有关的重要事项、虚构订约机会、提供不实信息、夸大业绩促成交易的虚假经纪行为。

八是严厉查处虚假房地产合同。重点查处房屋买卖、房屋中介活动中伪造合同，盗用、假冒他人名义签订合同，虚构主体资格签订合同，虚构合同标的物，利用虚假信息诱人签订合同骗取中介服务费、哄抬房介等虚假合同行为。

九是严厉查处虚假房地产广告。重点查处以下违法广告：利用房地产广告进行融资或变相融资，并在广告发布“房产抵押贷款”、“按揭房再贷款”等内容的广告；在房地产广告中承诺“房产升值、投资回报”，且承诺回报率等内容的广告；对房地产项目的位置不以实际距离表示，而以时间等不规范概念表示的，且存在虚假宣传的；对房地产广告中承诺的小区设施及配套、形象、环境等具体内容不予兑现的；无预售或销售许可证资格，发布房地产项目的预售或销售广告的；房地产广告中含有风水、占卜等封建迷信内容或宣传奢侈生活方式等内容的。

十是严厉查处房地产企业虚假出资行为。